日趋从紧的第三套房贷政策

被业内人士戏称为“来自西伯利亚寒流”的楼市房贷调控政策正持续发挥着作用。

4月17日，中国政府网全文发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

国务院这一政策公布后，杭州各大银行纷纷表示，将严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策，并收紧第三套房贷。一些银行还明确表示，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。

但“原则”一词却让其后的两个月内，有关第三套房贷的政策变得扑朔迷离。

8月7日，中国银监会再次建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同时，商业银行根据“国十条”规定，可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%。

“对于第三套房贷停贷的建议，其实银监会的口径是留有余地的，仅仅只是‘建议’而并不是所谓的红头文件，就算有银行做了也不能说是违规。可能是受到了最近一段时间，中央媒体的关注，之前杭州少数几家仍能暗自操作的银行日前已经受到主管部门的警示，勒令全面停止第三套房贷。”8月29日，杭州一房产公司的营销总监对记者这样表示。

这样的说法，也得到了一位杭州某银行支行高层人士证实。据该人士对记者反映，虽然自4月起，中国银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳等地的第三套房贷。“但是该通知只是建议，因此从今年五月份到现在，杭州某家商业银行关于第三套房贷的业务确实从未终止。尤其是进入7月份以来，开发商迫于形势压力调低价格以来，该商业银行曾经对第三套房贷大量放水。据我个人估计，目前从该商业银行放贷出去的第三套房贷款资金保守应该在14个亿左右。”

对此，杭州一家外资银行的内部人士对记者表示，杭州此前大部分银行都已经暂停第三套房贷的发放，但是并不能排除少数银行仍有一定的发放量，毕竟通知只是要求根据各家银行风险状况来决定是否发放第三套房贷。从银行的技术层面来衡量，仍然有着一定的操作空间。“而这个技术上的操作空间，最大的根源在于，目前全国房产信息查询系统并不完善，非杭州本地及户口所在地的房产，如果选择未贷款一次性付清等方式购买的，其套数无法显示在查询系统中。其次，银行是否决定发放第三套房贷，还与开发商所开发的项目是否优质，未来是否有价格上的上升空间有着密切的关系。据我所知，此前一段时间，杭州除了少数几个‘牛盘’项目还能够通过技术操作来办理第三套房贷，其他大部分项目均已无操作空间。”

区别化的信贷政策将持续运行

“可能是受到目前市场通胀预期日益浓厚的影响，最近一段时间杭州的楼市确实有点回暖，加之前段时间中央媒体持续关注杭州少数银行悄悄放水第三套房贷的报道，最近我们已经再次接到相关主管部门的警示，明确重申将全面停止发放第三套房贷。”昨日，杭州一中资银行高管对记者表示。

自8月29日起,记者连续向包括工行、农行、招行、浦发银行、深发展等在内的十余家银行求证第三套房贷发放事宜时，上述银行相关负责人均表示已经明确停止了第三套房贷款发放。与此同时，第三套房贷暂停的政策所带来的后续影响，也直接反映在各大银行对首套房贷的政策上。据记者调查显示，目前杭州各大银行对于首套房贷政策也已经作出了进一步的调整，就连部分外资银行也逐步取消了首套7折的优惠。据记者了解，目前东亚银行首套最低只能享受8.5折，而渣打银行最低也只能享受7.5折。“可见，防范楼市信贷风险在接下去的时间里将进一步增强。”

中国指数研究院副院长陈晟日前接受记者采访时表示，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》进一步落地，再次表明政策决策层在制定政策时将不再提供模糊区间。包括杭州在内的四个被明确点名要求停止第三套房贷的城市，其背后的意义仍然是对未来上述四大城市的楼市作出提前警示作用。而这一政策的制定与实施非常清晰地表达出，决策层誓将投机苗头提前抑制的决心，其强化抑制投机需求的意图已经非常明显。

陈晟进一步分析指出，从最近四个月陆续出台的相关政策已经非常能够体会到，区别化的信贷政策绝对不是一个短期的政策。在刚性需求消费不足，投机氛围旺盛的前提下，鼓励刚性需求和首套置业，然后进一步抑制投机需求，在目前的整体经济运行大背景下，还应该持续较长的时间。

也有业内资深人士对记者分析指出，对于9月份以后的市场，开发商应该不要抱着政策反弹或者松动的期望。“从目前市场观察来看，一线城市的楼市投机氛围远远大于二三线城市楼市的投机氛围。另外一方面，从包括杭州在内的四个被点名城市纷纷出现第三套房贷松动迹象也再次说明，如果政策制定一旦赋予执行者过多解释权就有可能出现各种应对举措的出现，这也成为近期相关主管部门进一步重申叫停第三套房贷的原因之一。”

开发商重拾分期付款无奈“自救”

事实上，在中国近二十年的房地产市场化开发中，银行与房产企业的关系可谓是最为微妙。“银行永远只有锦上添花，而不会雪中送炭。”这样的业内调侃似乎早已成为现实背景下两者关系最为精辟的描述。

8月30日，杭州正在热销的某房产公司项目营销总监对记者坦言，“前段时间，我们项目的几家合作银行虽然基本按照从紧的信贷政策在执行，但是如果有个别的业主提出要求发放第三套房贷的申请，经过核定后，我们的合作银行也会通过反抵押的方式进行酌情少量安排。但是从8月中旬以来，这样的操作空间机会已经不大，特别是最近几天，银行内部全面叫停第三套房贷发放的说法已经非常明确。”

一方面是银行方面信贷的严格把控，另一方面是企业项目的销售压力。于是，在调控周期才选择的分期付款购房的方案，目前正被杭州不少开发商颇为无奈地提上研究议程。

其中，远洋公馆是一个不得不提及的项目。而该项目也是目前杭州市场中第一个率先对外推出分期付款购房的项目。远洋地产杭州公司相关负责人在接受记者采访时证实，今年四月份，远洋公馆就正式对外推出了分期付款。“我们要求业主开盘的时候付40%，到今年11月30日以后再付房价总额的30%，到明年5月30日止，购房者再将剩余的30%房款一次性付清。”

其实，据记者了解，自远洋公馆率先在今年向市场推出分期付款购房后，不少开发商也都开始纷纷尝试起分期付款的方式来应对金融机构信贷政策的严控。

杭州一市中心高端项目的营销总监就对记者表示，虽然该项目也在尝试操作分期付款，但是并没有大范围的通告。“我们项目的分期付款基本上只针对非常有意向的公司老业主执行。对于部分老业主，我们基本上采取首付50%，今年年底付20%，明年年中时将剩余的30%房款全部付清的方案执行。之所以我们将今年年底的付款限定在20%，还是出于考虑到投资人年底资金运作的实际情况。”

有业内人士对记者透露，“包括远洋公馆等项目在内，杭州市场上应该有不少于10个以上的项目已经在对业主悄悄实行着分期付款的政策。这些项目的一个普遍共性是，大多数均属于总价偏高的高端项目。”

保利地产杭州公司营销总监傅小君也对记者证实，此前一段时间，其公司也确实曾经考虑过执行分期付款的购房方式。“公司的销售部门最近确实正在研究分期付款的事情，比如要求客户在签订合同的时候付款40%，剩下的分别在一年或者9个月之内分两次付清即可。”

从操作层面上来说，这样做的好处就是将银行的风险转嫁到了开发企业。之所以选择分期付款，大部分开发商相关负责人则对记者表示实属无奈。“我们的项目在杭州算是比较高端的项目，目前杭州的不少高端房产项目，其买家中外地客户又占据着很大一部分的比例。从我们之前的意向客户登记情况来看，能够愿意一次性付款的客户毕竟还在少数，在银行贷款无门的情况下，为了项目增加销售、快速回笼资金和不失去目标客户的角度出发，我们只能推出分期付款的方式。”

也有业内人士对记者表示，对于开发企业而言，项目的资金回笼显然是最为关键的一个环节。而回笼资金最为有效的方式也就是通过销售来完成。可以说，分期付款的推出，从另外一个层面来看也无形拉长了企业回款的时间，这对于开发企业的资金流的安全运营将是一个巨大的考验。“一次性付款、分期付款和银行按揭都属于买卖交易环节中合同允许的三种常见方式。虽然用分期付款的方式并没有法律方面的阻碍，属于企业自身层面的问题，但是如果一旦遇到购房者无法履行合约，其潜在的法律风险也是企业需要重点考量的。银行为购房者提供按揭，有开发商作为担保、有房产作为抵押;但是开发商允许购房者分期付款，往往没有担保方，这增加了收款的风险。这也是造成分期付款无法成为市场主流方式的一个重要原因。”